 | | 虽然业内对下半年楼市不太看好，但十一黄金周还是让人们看到了希望，因为7天假期他们可慢慢看，慢慢选心仪的楼盘。时报记者 徐 凤 摄 |
满以为新政只是过眼云烟，却不料楼市为此一转大好势头；满以今年五一小长假能来个大翻身，却不料最终的结果仍只是旺丁不旺财。在下半年楼市拉开序幕的7月，价格战仍然是硝烟四起。那么，未来6个月的广州楼市何去何从？是出乎人们预料的向好，还是维持从去年底至今的“冷淡”，市场仍笼罩在一片观望中。本期时报地产将从价格、政策、成交量、土地供应等六大方面，全方位采访业内知名人士，透过他们的视角，对下半年广州楼市进行深入剖析和探秘。针对目前楼市销售不佳、房企融资不畅的问题，专家提出相应的对策和建议。
关键词1价格
下半年广州楼价或仍走低
“下半年楼价还会跌吗？”、“什么时候买房才最合适？”进入7月以来，关于下半年楼价走势问题再度引起了广泛关注，持续了半年之久的跌势下半年将会是何种情形。从日前的权威机构报告以及市场情况来看，在刚刚进入7月的楼市，价格下降幅度依然不小，因此有专家表示，下半年广州楼价的主旋律为跌。
研究报告：投资及价格双双下滑
日前有媒体报道，中国人民大学经济研究所发布最新一期研究报告指出，今年下半年和明年将迎来房地产投资和价格双双下滑的局面。
报告说，当前的房地产开发投资资金紧张及房地产销售面积不断下滑的环境中进行，这意味着房地产市场可能出现深度反向调整。报告认为，上述数据集中反映出以下几方面信息：房地产捂地牟利模式被资金链过紧打破；房地产在需求下滑情况下供给大幅度增长，预示房地产价格将面临整体下滑的可能，房地产企业的投资收益将进一步下滑，资金链将进一步收紧。
7月广州：新一轮价格竞争开始
日前记者从市场中了解到，在刚刚过去的6月，广州楼市已掀起了新一轮的降价风潮。这一次，降价的范围已由以珠江新城为代表的市中心转移到近郊的楼盘中。
早在今年初开始，一直是广州楼价标杆的珠江新城掀起了一波波降价风潮，目前该区域的大部分楼价都出现了不同程度的回落。而近期，以广园东为代表的近郊楼盘价格拼杀又引起了新的关注。首先挑起战事的是XX城，每平方米从之前的4800元回落到最近的4000元，不少单位3600元/平方米左右也有成交，一度引起周边楼盘的恐慌。紧接着，湖山国际新推的维也纳山林全新二期组团“纯坡地御山珍品华府”价格也明显回落，目前销售均价为5000元/平方米，此外还有一些折扣，这就是说，在去年还卖超过6000元/平方米的湖山国际，日前价格直跌到“4”字头。
专家视点：下半年广州楼价看跌
在经历了雪灾、地震等自然灾害后，专家预测，下半年广州楼价继续下跌的可能性很大。
地产专家韩世同表示，下半年广州的整体价格趋降，主要原因是在目前价格下的有效购买力不够。现在一些区域出现了部分楼盘销售效果不错，但这也不能说明楼价已经到底。只能说是一些有效的促销，激活了每平方米7000元~8000元，13000元~18000元这个区间的购买力，这个区间的供应量充足且降价到位。从整体看还是有下降的压力，如一些远郊的楼盘，如花都等地，即便降价了40%~50%，但是这个区间自住需求和投资需求比重都不大，难以被激活。另外，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文也认为，下半年房价仍会以跌价为主，这种跌势会处在很明显的下行通道，而且这种态势会延续至2009年。
尽管业内专家普遍认为下半年价格会以跌为主，但十一黄金周还是让不少人看到了希望。中原地产项目总经理黄韬认为，今年下半年的楼价以走低为主，其中7，8，9月份以走低为主，而10月~12月房价趋于平稳，有轻微向上的可能性。预计全年均价比去年下降10%以上。
时报记者 罗莎琳 实习生 胡慧君
关键词2政策
宏观调控政策下半年或放松
富力（北京）地产开发有限公司副董事长兼总经理张辉在日前召开的博鳌——21世纪房地产论坛上明确表示，“现在感觉到国家在政策上的调控，误伤了部分有效需求，作为房地产企业来说，也给我们造成了困难，尤其是有效需求被打击的情况下。”对于连续多年的宏观调控，去年政策风刮得最猛，广州自去年11月起一路高涨的楼价紧急刹车，直到目前仍然没有任何回暖的迹象。业内人士分析，下半年政策放松的可能性比较大。
中原地产项目总经理黄韬表示，下半年不会出台更多更严厉的政策，即便要出台政策的话也是比较温和的政策，因为目前的政策属于偏紧状态。满堂红研究部总监龙斌也表达了相同观点，他认为，下半年政策以偏稳为主。目前经济存在一些不明朗的因素，经济有大幅度减速的风险。国际经济形势不是很好，影响到中国的出口，导致出口降低，而出口是拉动经济的主要因素之一。同时，收入增长也并不快，在这样的背景下，再出台紧的政策，更严厉的调控，造成的负面影响可能会较大。如果要出台新的政策，则可能与抑制通胀有关。所以说，下半年的政策以稳为主，但不排除个别领域有松动的可能，如果下半年房地产销售还是那样难，则可能会在房地产领域有松动的可能性。
地产专家韩世同也分析，下半年的宏观调控会有所改变，从前不久召开的中央特别会议来看已有迹象。他进一步认为，一些部门对经济过热和通胀的原因和现状缺乏认真分析，对股市、楼市价格失控的后果缺乏认识和有效调控措施与手段。建设部90/70的调控措施、央行对二次房贷的限制、央行对加息和调整准备金率举措、税局对土地增值税的清算等等，似乎都缺乏系统全面的研判和考量，存在一定的决策失误和不当。
 | | 目前市场上的商品房新品大多为中小户型。时报记者 罗莎琳 摄 |
关键词3商品房供应
将推近6万套 九成为中小户型
据了解，广州下半年一手房供应量将近6万套，新品主要分布在番禺、花都、白云、天河等区域；同时，绝大部分新产品属于中小户型单位，大户型单位逐渐减少，尤其是别墅，正日益成为稀缺产品。
不少业内人士认为，由于上半年整体成交量过低，下半年，在开发商“发力”的前提下，供应量之大将成近几年之最，广州楼市有望迎来新一轮供应高峰。
下半年新品供应近6万
日前，据某机构统计结果显示，目前广州一手住房供应量维持在3万套左右。下半年住房供应量将近6万套，是目前的2倍。其中，番禺市桥、白云金沙洲、花都山前大道等板块的供应量将较大，也是下半年的焦点。
据合富辉煌最新数据显示，今年7～8月广州十区潜在供应总量就达38495套，区域分布非常广，番禺、花都、白云、海珠等区域供应量都超过6000套，商品住宅新增供应量与去年同期相比较充裕，同时价格回调非常明显。一些性价比较高的楼盘，如拥有稀缺城市资源的江景盘开始不断“浮出水面”，供应量幅度增加。专家预计，大量“笋盘”的出现，可能会打破部分人的观望情绪，促使买家入市。
大多单位属于中小户型
资深房产专家吴定金表示，过去两年广州土地供应量较大，根据施工进度，多数项目将于下半年推出市场。特别是经济适用房、限价房等大量中小户型将于年底前推售。此外，受90/70政策的影响，商品住房将以中小户型单位为主。据不完全统计显示，仅在7月，就有几十个楼盘推出新货，其中九成单位的建筑面积在90平方米左右。预计下半年，大户型洋房单位和别墅产品可能成为市场上的稀缺产品。
有专家认为，在利润的驱使下，下半年“两套房捆绑销售”的策略，可能会被开发商运用得更为广泛。在产品设计、户型等方面，开发商和政府打“擦边球”的几率可能会越来越高。
时报记者 徐 凤
关键词4土地供应
供应力度加大 政府压力尚存
广州市规划局和市国土房管局日前公布的《广州市市辖区2008年住房建设计划》显示，广州市计划供应住房用地最多将达4.9平方公里，同时供应商品住房用地2.5～4平方公里。不少业内人士表示，今年上半年，在楼市偏冷的现状下，土地市场相对冷淡，预计下半年土地供应力度会加强，但政府的供应压力仍比较大。
上半年土地供应市场趋缓
今年上半年，广州市政府只在1月8日出让了员村绢麻厂以及金沙洲地块，之后的4个多月间，没有相关的土地供应消息。直到6月30日，才传出政府出让了南堤二马路3幅面积不到21万平方米的住宅用地。业内人士表示，这充分表明，上半年政府和开发商都相当看淡土地市场。
据保利地产代理市场部提供的数据表明，上半年广州市土地一级市场（不含工业）共成功出让土地8宗，总用地面积50.56万平方米，同比减少20.7%；总建筑面积101.62万平方米，同比减少25.9%。其中，商住用地5宗，总用地面积37.86万平方米，完成年度计划仅接近16%。
下半年供应力度或加大
广州市房管局副局长黄文波表示，今年下半年将根据房地产市场实际运行情况，确定商品住房供应规模，以避免刚性计划与灵活变化市场之间出现脱节甚至冲突。业内人士认为，这意味着，下半年政府将根据房地产市场走势及房价走势来灵活控制供地的数量和节奏。
而对于今年的供地节奏，广州市有关官员表示，将把供地重点放在下半年，在上半年放缓供地的基础上，预计下半年将会适当加大商品住宅供地。也有官员表示，下半年居住用地供应将优先考虑已收回的闲置土地、烂尾地、“退二进三”用地等城市存量土地；并将根据城市规划要求，适当提高居住用地的开发建设强度，促进土地的可持续利用。
资深房产专家吴定金认为，在楼市偏“冷”的市场现状下，政府担心市场的承接能力，担忧发展商是否有意愿、有财力来购买所推出的地块，又不想土地被廉价出让。同时，由于上半年土地完成的比例小，大部分的任务被积压到下半年。因此，下半年的土地供应力度有可能会比上半年大，但全年土地供应计划能否完成就难说了。
时报记者 徐 凤
关键词5 热点板块
老城大量推新盘 郊区或成热点
从热点板块来看，除了五一人气相对较旺的白云大道北、宝岗大道、广园东等板块之外，还有白云的金沙洲板块和同和板块、花都的山前大道和迎宾大道板块、海珠区的东晓南和海珠中心、萝岗的科学城、番禺的市桥板块、天河的珠江新城和植物园板块等，在大量货量的带动下，预计这些板块有望成为相对“火热”的板块。
中心区板块依然是焦点
老城区是今年下半年新盘比较集中的区域之一。据统计，老城区在7～8月新盘供应量就超过5000套。业内人士认为，在新盘不断以低价“试水”的现状下，具有地理及生活优势的老城区，依然是购房者关注的焦点。
据了解，荔湾区多个已拿到预售证却迟迟未推的楼盘，目前都已蠢蠢欲动，准备于近期对外公开发售。早在几年前就要推出市场的逸翠湾已于近期内部认购，预计近2000套单位推出市场，销售价格在14000元/平方米左右；雅居乐荔湾项目也将于近期推出，货量不少于百套，目前意向登记者不少于百人。
此外，天河区除了珠江新城依然是众人关注的焦点外，植物园板块可能会引起众人的关注。据了解，植物园板块7～8月的供应量就超过1702套，占天河区所有板块供应量的1/3。业内人士认为，该板块有望吸引更多的买家入市。
郊区板块将备受瞩目
据合富辉煌最新统计数据显示，番禺市桥板块在7～8月的供应量近4000套，是整个番禺新产品供应量的一半。除部分旧盘新推外，相当一部分是新盘新推，如尚东尚筑等。此外，华南板块下半年也有几个新盘推出，如怡景湾、招商地产的别墅项目等。
不少业内人士认为，金沙洲板块在下半年有望再次成为买家关注的焦点板块。据了解，金沙洲下半年的新品供应量不少于5000套，产品涵盖商品房、限价房、经济适用房、别墅等。
此外，花都的山前大道和萝岗的科学城也有望成为热点板块。数据显示，山前大道板块下半年的新品供应量不少于3000套，科学城的供应量将会超过3500套。房产专家黎文江认为，在楼价整体回落的现状下，郊区楼盘让利幅度会更大，有望在下半年促生多个热点板块。
时报记者 徐凤
关键词6 二手楼市
下半年或好转 价格波动料不大
目前，广州二手楼市遭遇前所未有的尴尬局面：一手楼价不断下跌，而二手房业主因看好后市而不肯放低放盘价，从而出现不少二手楼贵过一手楼的“倒挂”现象。在下半年一手楼市走势尚未清晰的情况下，业内对二手楼市的发展态势也持谨慎态度。
但大部分专家表示，随着刚性需求的不断加大，下半年的二手楼市会比上半年好。
老城二手楼价或略涨
满堂红研究部总监龙斌分析认为，今年下半年的态势会以调整为主。二手房的成交不会特别活跃，但比上半年要好。因为从整体形势来看，下半年广州楼价基本上是盘整阶段，不会大涨也不会大跌。其中，一手楼较少的老城区价格可能还会略有上升，而郊区的二手楼则会降价。
他认为，随着宏观调控的深入影响，广州投资性购房的比例会再度较少，二手楼下半年不会特别活跃，但会比上半年好。因为过了一定的调整时间，有一部分人等不及了就会入市。“广州的刚性需求仍然存在，一些买不起一手房的买家会到二手市场上淘货。”
油价上涨影响郊区楼市
满堂红研究部经理周峰也表示，下半年楼价走势变化不会太大，“下半年会在比较窄的空间波动，大概会在6800～7400元/平方米这个幅度震荡。”他同时预测，今年11月底～12月初，二手房的成交会上升，因为每年的第四季度都是楼市活跃期，很多投资客会选在这个时候入市。按照往年的成交情况来看，下半年二手楼市成交量可能会上升至25%。由于今年以自住客占主导，因此下半年购买会集中到市区，成交量也会比上半年好。
周峰认为，中心城区的二手楼市会比较活跃，而番禺、花都则相对会较弱。因为油价上涨的原因，有车和没车一族都要重新考虑交通成本问题。
时报记者 罗莎琳 实习生 胡慧君
下半年楼市不排除出现“百日剧变”
 | | 第三季度的楼市状况不容乐观。时报记者 徐凤 摄 |
□本版撰文 时报记者 李东元
这边厢，连月的暴雨浇灭了开发商们的希望，6月广州楼市的整体成交情况依然惨淡；那边厢，一直对中国市场虎视眈眈的境外热钱，从开发商的资金困境中也看到了机会，然而，冷淡的市场行情令开发商在获得融资之前，将面临重重苛刻的调查。
对于开发商而言，马上开始的第三季度的日子可能将继续难熬：除了继续“弃价保市”、加紧清货外，提升产品价值也成了当务之急。而在融资面临“缺米断粮”威胁的情况下，房地产企业也不得不广寻出路，如调整企业战略、利用存量资产进行盘活利用等。
现状 1 成交量
三季度普遍看淡 10月后才能释放
据有关机构统计，今年前几个月广州楼市的成交量一直处于低迷状态，平均成交量仅为过去正常水平的一半。虽然5月广州楼市在人气方面已有所回暖，但受天气和高考的影响，6月广州楼市的整体成交依然惨淡。
展望下半年，专家认为，这种情况可能还会延续一段时间，整个年度的成交量同比肯定会有较大幅度的下跌。
三季度仍将量价齐跌
第三季度的首个周末，记者走访广州多个楼盘发现，除少数几个价格调整到位的项目外，广州楼市普遍延续了过去几个月的冷清。中原地产项目部总经理黄韬表示，受传统淡季和奥运会的影响，预计7～9月三个月中，广州楼市还会延续上半年“量价齐跌”的情况。
他表示，当中不排除价格下降到一定区间时，会出现成交量有所稳定甚至上升的情况。“但在第三季度的这3个月，量价齐跌的这种情况估计不会得到改善。由于消费者对房价下跌的期望仍较大，所以投资客也不会这么早进入市场。”
特别是8月，在奥运会的冲击下，业内人士和房地产专家均不看好这个月的成交量。黄韬更是预测，今年的8月可能会创下历年来这一月份的成交新低。
庞大刚性需求有待释放
然而，从近期部分价格调整到位的热销楼盘中也可看出，市场的刚性需求依然是存在的，而且数量甚为庞大。这些需求必然会在某个阶段得到释放。黄韬认为，经过一年时间的积蓄，而且价格得到进一步调整之后，预计在10月左右，广州市场的刚性需求会得到释放的机会。“到时，广州楼市的成交量不敢说会出现会出现井喷，但其价格和成交量肯定会趋于稳定。”他认为，目前的市场处在一个胶着的状态，虽然目前的价格已下跌到2007年初的水平，但这一水平相对消费者来说还是较高的。“只有当全市十区的均价降到8000元左右时，楼市的成交才会有较大幅度的上升。”
对策 1 营销
集中资源冲10月 继续弃价保量
由于经历了上半年的持续低迷，目前开发商的心态已慢慢发生变化。在成交持续低迷的情况下，楼市已逐渐向买方市场转变。进入下半年，这种情况不会发生太大的变化。专家表示，下半年开发商还会采用“弃价保市”的营销方式。
提升产品素质吸引买家
记者从多位业内人士口中了解到，今年第三季度已成为开发商普遍不看好的阶段。在营销方面，他们均不会把重点放在7～9月这三个月份。某开发商副总裁在与记者聊天时表示，他们在制定销售目标时，已把第三季度的额度定得非常低。“我们下半年的营销重点主要放在第四季度，这也是很多同行的想法。”
黄韬表示，下半年开发商估计会有两大方面的调整：首先是主动避开7～9月这三个月，尽量把奥运的影响降到最低程度，同时也有利于集中资源为10月前后的营销高峰做好准备；其次就继续降价，以“弃价保量”的方式吸引消费者。
“除了降价外，开发商还可通过提升产品的素质，从价值挖掘的角度去吸引消费者。总的来说，这两种方法都是提升产品性价比的做法。”
开发商加紧奥运前清货
奥运对楼市的冲击是巨大的，业内普遍认为届时将是一片惨淡。因此，在奥运到来前的7月，多个开发商均采取各种优惠措施以清理前期尾货。如合景泰富的多个项目，在近期不但推出了折扣优惠，还将免除消费者一切税费。而另一大型开发商也表示，在9月前，他们的目标就是要把各楼盘的存货消化完，以准备在十一推新品。
黄韬表示，现阶段对于自住型买家来说，是一个值得入市的阶段。虽然说未来两三个月房价还有可能继续下跌，但幅度相信不会太大。
现状 2 融资
风投虎视眈眈 但审核将更谨慎
近日，多家国际型房地产顾问机构均发布报告，表示在市场处于低迷的情况下，境外资金虎视眈眈，希望趁这一机会进入中国房地产市场。与此同时，有消息传出下半年政府部门会加大对外资的控制力度。
外资意欲趁低吸纳
在仲量联行发布的一份报告中表示，国内开发商日益愿意降低土地和资产的价格，以此来吸引国际投资集团的投资。与此同时，国际投资商也渴望更多地介入中国房地产市场，但在开展调查时仍持极其谨慎的态度。
报告称，某些国际投资集团已为中国房地产市场进行了大量的融资，目前这些资金已经到位；其他一些国际投资集团则正将资金从北美和欧洲等表现相对不活跃的市场中抽离，转向中国市场。
近日，包括恒大地产、首创置业在内的多家地产企业通过引入外资的模式融得巨资，以缓解紧缩的资金链，共同开发旗下项目，使得外资热钱成为国内遭遇资金困境的房企的主要融资渠道之一。
政府或加大外资监控
早在2006年，政府有关部门就已出台了关于外资进入的监控政策。但由于执行不到位，目前国内不少开发商和项目都引入了境外热钱的投资。专家表示，在下半年政府部门有可能会加大对外资的监控力度。
黄韬表示，目前市场上的一些开发商之所以能获得境外资金的投资，其中在很大程度上是因为这些机构在国内都拥有办公的分支，“因此，在操作层面上他们并不违规，只能说是在打擦边球。其实，外资的进入虽然说会对楼市有所冲击，但对他们本身也是存在较大风险的，市场不好，他们也走不了。”
朱耿洲则表示，目前，境外热钱对中国的股市、楼市普遍是持观望态度的。这两大市场对热钱有吸引力，但在市场不稳定的情况下，他们的态度会更加谨慎，要求的回报率和相应的条件也会更多。“如果说去年这些境外热钱是属于敢死队，那么今年他们就是怕死鬼。”
对策 2 调整
可盘活存量资产 转嫁成本压力
由于上半年的成交普遍不理想，开发商目前已比较紧张的资金压力将在下半年更加凸现。业界认为，由于目前传统的融资渠道普遍不畅通，如果没有行之有效的方法，“百日剧变”在下半年楼市凸现并非谎言。
传统融资渠道均行不通
黄韬认为，在7～9月后，开发商的资金问题会逐渐显现。
据中国资本策划研究院院长朱耿洲介绍，目前开发商取得资金的途径，无非就是快速销售回款、银行借贷、股市融资和民间私募等几个方法。但这些传统的融资渠道在今年上半年似乎都行不通。过去，开发商50%～60%的开发资金都来自于银行贷款，因此，银行收紧房地产贷款的发放对开发商来说是致命的影响；而民间资金，由于房地产行业的不景气，导致这些资金进入时更加谨慎，并加大了投资回报率的要求。据朱耿洲透露，目前部分民间资金对投资的回报率要求已高达40%，而且投入额度也没以前那么大。开发商要获得这些资金的投入，也并非易事。
解决关键在于战略调整
近期，为缓解资金压力，招商地产、金地地产和保利地产等多个大型上市企业都通过增发或发行公司债的方法，获得了数十亿元的资金。但对于其他一些非上市企业来说，这并不是他们所能采用的方法。
朱耿洲表示，其实即使在市况低迷的阶段，还是有不少的方法获得资金。“开发商可利用存量资产进行盘活利用，比如说把持有的一些酒店、商业物业进行部分股份的转让或全部变卖，同样可获得所需要的资金。”
另外，开发商还可利用成本转嫁的方法来解决资金困难的问题。比如可在开发、施工、营销等环节，引入相关的机构进行合作，以缓解独自开发销售的资金压力。此外，房地产企业还可利用国内的信托基金机构、广大高端业主群等多种途径去获得融资，关键是要控制好当中的方法。
来源:信息时报
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